Splitsen: de vergeten sleutel tot het oplossen van het woningtekort

Een nieuwe woning, zónder bouwkraan, zónder nieuw stuk grond en volledig klimaatneutraal. Klinkt te mooi om waar te zijn? Niet als je kijkt naar het potentieel van splitsen – het opdelen van bestaande ruime woningen in meerdere kleinere appartementen.

Tijdens de Woontop van 2024 werd nog groot beloofd: elk jaar moeten er 10.000 nieuwe woningen bijkomen door bestaande huizen te splitsen. Een eenvoudige en relatief goedkope manier om de woningvoorraad snel te vergroten. Maar in de praktijk? Het tegenovergestelde gebeurt.

Splitsen komt nauwelijks van de grond

Volgens cijfers van het CBS daalt het aantal gesplitste woningen juist al jaren. In 2021 kwamen er nog ruim 3.600 woningen bij via splitsing, maar in 2024 waren dat er nog maar 2.840. Dat is pijnlijk, zeker als je bedenkt dat er 10.000 per jaar beloofd zijn.

En dat terwijl de potentie enorm is. Architect Sanne van Manen wijst erop dat maar liefst 65 procent van de Nederlandse woningen ruime gezinswoningen zijn, terwijl slechts 26 procent van de huishoudens uit vier personen of meer bestaat. “We hebben dus heel veel onderbewoonde huizen met loze ruimte. We zouden het hele woningtekort kunnen oplossen door simpelweg te splitsen of te delen,” zegt ze.

De lokale regels zitten in de weg

Toch blijft splitsen vaak steken in goede bedoelingen. Dat komt vooral doordat het valt onder lokaal woningmarktbeleid. En de verschillen tussen gemeenten zijn groot.

Van Manen: “Veel gemeenten zijn bang voor overbewoning of overlast. Daarnaast vormt de parkeernorm een groot obstakel: elk nieuw appartement vraagt officieel om een extra parkeerplek, en dat is politiek gezien gevoelig. De auto is vaak nog de heilige koe — terwijl de woningzoekende misschien nét iets belangrijker is.”

“Het wordt alleen maar moeilijker”

Projectontwikkelaar Martijn Lentze van 070 Vastgoed weet hoe frustrerend het kan zijn. Zijn bedrijf heeft al tientallen appartementen toegevoegd door bestaande panden te splitsen, uit te bouwen of op te toppen. Maar waar zijn bedrijf juist bij zou moeten dragen aan die 10.000 extra woningen per jaar, loopt hij tegen steeds meer muren op.

“Het wordt alleen maar moeilijker om te splitsen,” zegt Lentze. “Vergunningen, hogere belastingen in box 3, en de Wet betaalbare huur maken projecten vaak financieel onhaalbaar. Het is een veelkoppig monster.”

Vooral kleine investeerders zoals Lentze dragen bij aan dit soort projecten. Grote bouwbedrijven en corporaties laten het vaak links liggen, omdat elk gebouw anders is en dus maatwerk vraagt. Maar juist die kleinere spelers raken ontmoedigd door alle regels.

Reguleren in plaats van stimuleren

De Wet betaalbare huur heeft volgens Lentze het splitsen minder aantrekkelijk gemaakt. Veel gesplitste woningen zijn kleiner en bedoeld voor de verhuur, maar met de nieuwe regels wordt dat vaak niet meer rendabel.

“Projecten die woningen toevoegen, zou je moeten stimuleren,” zegt hij, “maar de afgelopen jaren is er alleen maar gereguleerd.”

Het resultaat: terwijl de vraag naar betaalbare kleine woningen stijgt, blijft de productie stagneren.

Klein, duurzaam en betaalbaar

Toch heeft splitsen ook grote voordelen. Het is een kans om verduurzaming te combineren met woningbouw, twee grote uitdagingen in één klap.

En kleiner wonen hoeft geen nadeel te zijn, benadrukt Lentze: “Nederland telt 3,3 miljoen eenpersoonshuishoudens die juist behoefte hebben aan een kleinere woning. Bovendien: kleiner is per definitie betaalbaarder — of het nu koop of huur is.”

De gemiste kans

Splitsen is misschien wel de meest laagdrempelige en duurzame manier om snel meer woonruimte te creëren. Geen nieuwbouwlocaties, geen extra grondbeslag, maar slim gebruikmaken van wat er al is.

Toch blijft beleid het grootste struikelblok. Zolang gemeenten vasthouden aan strikte parkeernormen en landelijke regels de haalbaarheid beperken, blijft de ambitie van 10.000 extra woningen per jaar een verre droom.

En dat is zonde — want de ruimte hebben we al. We hoeven hem alleen maar eerlijker te verdelen.

Bron bekijken